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Vente immobilier

Immobilier Acheter ou louer ?

De l’avis des professionnels, il vaut toujours mieux acheter que louer. Les différents points à vérifier avant de s’engager.

 

L\'achat est toujours plus rentable que la location Avec une valorisation de l\'ordre de 2 % par an du logement acheté, l\'acquéreur est toujours gagnant. A Paris, avec un prix de départ de 415.000 euros, le bien vaut au minimum 616.668 euros après vingt ans. A la location, en revanche, si l\'on place l\'apport personnel et la différence entre loyers et mensualité du crédit, l\'épargne acquise au bout de vingt ans ne sera que de 314.518 euros.

Acheter ou louer ? De nombreux éléments doivent être pris en compte : le niveau des prix et des taux, le niveau des loyers, de même que leur évolution dans le temps. Ces éléments sont aussi à mettre en parallèle avec la rémunération de l’épargne. Un exercice pour le moins difficile.

 1 RESTER LOCATAIRE

Premier argument en faveur de la location : la liberté. En étant locataire, vous déménagez quand vous voulez. Il suffit de donner congé au propriétaire par lettre recommandée. Certes, un délai de préavis doit être respecté. En location libre (loi de 6 juillet 1989), celui-ci s’établit à trois mois, voire moins dans certains cas (mutation professionnelle, problème de santé justifiant le déménagement, perte d’emploi, etc.).

Le choix de la localisation et de la superficie

Autre argument, en location, vous aurez le choix de la localisation et de la superficie. « Dans la grande majorité des cas, la location permet de louer plus grand », affirme Christophe du Pontavice, le patron d’Efficity.

Avec un pouvoir d’achat de 1.000 euros, il est, par exemple, possible de louer un deux-pièces de 35 à 40 mètres carrés dans un quartier populaire de la capitale ou en proche périphérie. A l’achat, tout au plus pourriez-vous acquérir 30 mètres carrés. A Lyon, à Marseille ou dans la plupart des grandes villes, le problème est le même, si ce n’est qu’il est un peu moins accentué.

Des loyers plus sages que les prix de l’immobilier

Autre avantage : les loyers grimpent moins vite que les prix de l’immobilier. Sur dix ans, la hausse n’atteint que 29 % selon l’Insee. Et d’après Clameur, les loyers de marché (logements dont les baux sont en cours) ont progressé de 0,9 % en 2011 et ceux de relocation de 1,9 %. De fait, sur dix ans, les revenus des locataires ont augmenté plus vite que les loyers. Mais en période de quasi-récession, comment vont-ils évoluer ? Et une fois à la retraite, sur quelle pension pourrez-vous tabler ? A l’heure des réformes, une chose est sûre : les pensions vont diminuer. Louer n’a donc d’intérêt que si vous vous constituez, par ailleurs, une épargne régulière.

Pour que la comparaison avec l’achat soit pertinente, l’idéal est d’économiser au moins la différence entre loyer et mensualité de remboursement pour un même logement.

Bémol, les placements sécurisés rapportent peu aujourd’hui : 2,25 % pour un Livret A, de 3 à 4 % pour un contrat d’assurance-vie. Les produits plus risqués continuent de rapporter plus sur une longue période, mais ils ne garantissent pas votre capital. Ce qui peut être très pénalisant si vous êtes contraint de revendre.

 2 DEVENIR PROPRIETAIRE

Du point de vue de la valorisation, l’immobilier a fait preuve d’une vitalité étonnante ces dernières années, grimpant de 10 à 15 % par an. Des performances qui ont de quoi vous encourager à acheter. Mais n’importe quel conseiller en patrimoine vous le dira : il faut toujours acheter en pensant à une éventuelle revente, contrainte ou souhaitée.

La plus-value dépend du prix d’achat

Du point de vue de l’achat, la période n’est pas idéale. Plus les valeurs sont élevées, plus vous réduisez vos chances de réaliser une plus-value à terme. A contrario, plus elles sont basses, meilleures seront vos chances de gains. Selon l’Insee, depuis douze ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé (+ 141 % dans l’ancien de 1998 à 2010). Pénurie de foncier, déficit de construction… sont les paramètres mis en avant pour expliquer la hausse. Des arguments que certains économistes réfutent. En tout état de cause, si vous penchez pour l’acquisition, gardez à l’esprit que l’immobilier suit des cycles et que tout risque de dévalorisation de la « pierre » n’est pas à exclure. Surtout dans le contexte économique actuel.

Une épargne forcée

Pour autant, quelques arguments plaident en faveur de l’achat. Vous vous constituez, tout d’abord, une épargne forcée, ce que vous ne feriez peut-être pas en étant locataire.

Des taux d’emprunt encore bas

Par ailleurs, les taux d’intérêt sont encore à des niveaux bas, autour de 4,20 % sur vingt ans. N’attendez pas trop cependant car les experts prévoient une remontée en 2012. « Un taux qui monte de 1 point fait perdre 8 % de pouvoir d’achat », poursuit Christophe du Pontavice.

Pensez aussi aux frais que vous devrez débourser : frais de notaire, charges de copropriété, impôts fonciers… des dépenses non négligeables.

Quoi qu’il en soit, à terme, vous aurez un toit bien à vous. Une fois à la retraite et le crédit remboursé, vos dépenses diminueront forcément, ce qui ne sera pas le cas si vous restez locataire et que vous n’avez pas pris la peine d’épargner.

COLETTE SABARLY

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Diagnostic Immobilier: tout savoir avant de vendre son bien immobilier

 

Lors d’une transaction immobilière, vente ou location, un diagnostic immobilier est obligatoire. Il est élaboré dans le but de garantir la conformité du logement aux lois en vigueur.

Le diagnostic immobilier

En France, la loi oblige le vendeur (propriétaire) à effectuer cette évaluation en fonction de la date de construction ou de l’implantation géographique ; elle aboutit à un bilan de l’état du bien, le diagnostic immobilier. Le diagnostic amiante et plomb (détection d’amiante et de plomb), la présence de termites, la performance énergétique (DPE) , les risques naturels et technologiques (ERNT), la loi Carrez (relative à la superficie), le diagnostic du gaz et de l’électricité, l’assainissement et la location sont les diagnostics immobiliers obligatoires. Il existe aussi des éléments de contrôle technique facultatifs comme l’expertise prêt à taux zéro ou la sécurité piscine.

Les démarches pour un diagnostic immobilier

Un diagnostic immobilier est effectué avant la mise en vente ou la location d’un bien immobilier par le propriétaire. Dans ce dossier figureront tous les diagnostics effectués sur le logement, joints avec le contrat de vente.

Les contrôles seront effectués par un expert qui établira un dossier individuel pour chaque diagnostic obligatoire comme la surface loi Carrez ou le diagnostic amiante. Chaque évaluation a une validité déterminée allant de 6 mois pour les termites à 10 ans pour le DPE, d’où leur réalisation individuelle.
Cette validité n’est pas à négliger, car pour conclure un contrat de vente, les résultats du diagnostic et leur validité sont primordiaux.

 

Le prix d’un diagnostic immobilier

Le prix du diagnostic immobilier dépend du type de contrôle effectué, la nature du logement et la surface de ce dernier. Un contrôle technique obligatoire comprenant le diagnostic amiante, plomb, DPE et gaz est compris entre 250 à 350 euros pour un F3. Le prix du diagnostic varie suivant le logement : maison ou appartement, nombre de pièces.
Tous les frais engagés par cette démarche sont à la charge du propriétaire ou vendeur. Pour bénéficier d’un tarif plus intéressant, il est conseillé de réaliser tous les contrôles techniques en une seule fois.
Toutes ces informations sont nécessaires pour toute transaction immobilière.

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Immobilier : la baisse a commencé, Actualité

 

Selon les données de Century 21 -à l’exception de Paris-la baisse des prix dans l’ancien est généralisée en France.

La baisse des prix, longtemps anticipée dans l’immobilier ancien, est devenue une réalité pendant l’été. Selon le réseau Century 21, le prix moyen des transactions qu’il a accompagnées a diminué de 2,7 % en France entre le troisième trimestre et les six premiers mois de l’année. Le recul est plus marqué pour les maisons (-4 %) que sur les appartements (-0,8 %).

En particulier, sept régions voient leurs prix se replier sur la période : la Bourgogne (-9,7 %), le Centre (-5,4 %), la Lorraine (-4,4 %), la région Paca (-3,7 %), le Nord et la Picardie (-3,4 %), la Basse-Normandie (-3 %) et la Champagne-Ardenne (-1,3 %).

Exception parisienne

Dans ce climat, l’exception parisienne perdure. Selon Century 21, la capitale croît encore de 2,3 % sur la période et atteint le niveau record de 8536 euros du mètre carré. Dans son ensemble, la région Ile-de-France recule légèrement (-0,2 %) même si deux départements connaissent des baisses un peu plus marquées : -13,7 % dans les Yvelines et -4,1 % en Seine-et-Marne.

Ces chiffres prennent place dans un climat plutôt morose pour le marché de l’ancien : sur un an (entre le troisième trimestre 2011 et le troisième trimestre 2010), le nombre de transactions s’est contracté de 11 % en France et même de 20 % en Ile-de-France.

Acheteurs insolvables

Comment expliquer ces signaux inquiétants pour l’activité ? Une partie des acheteurs a tout simplement atteint son seuil de solvabilité. Le profil des personnes achetant pour la première fois illustre bien cette tendance : dans cette catégorie d’acheteurs, la part des moins de 40 ans et des revenus modestes est en recul. « Dans la capitale la quotité de financements par emprunts est passée de 64 % à 54 %, confirmation (…) que le marché parisien n’est porté que par les secundo accédants », note Century 21.

En l’absence de baisse généralisée des taux, un regain d’activité proviendrait d’une baisse des prix plus importante. « Ce n’est que lorsque les prix au mètre carré diminuent de plus de 5 % que l’activité repart à la hausse », estime l’agent immobilier. « Partout où la baisse des prix est inférieure à 5 %, les volumes de ventes reculent de 15 à 25 % ».

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