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Contrat d’assurance-vie

Immobilier Acheter ou louer ?

De l’avis des professionnels, il vaut toujours mieux acheter que louer. Les différents points à vérifier avant de s’engager.

 

L\'achat est toujours plus rentable que la location Avec une valorisation de l\'ordre de 2 % par an du logement acheté, l\'acquéreur est toujours gagnant. A Paris, avec un prix de départ de 415.000 euros, le bien vaut au minimum 616.668 euros après vingt ans. A la location, en revanche, si l\'on place l\'apport personnel et la différence entre loyers et mensualité du crédit, l\'épargne acquise au bout de vingt ans ne sera que de 314.518 euros.

Acheter ou louer ? De nombreux éléments doivent être pris en compte : le niveau des prix et des taux, le niveau des loyers, de même que leur évolution dans le temps. Ces éléments sont aussi à mettre en parallèle avec la rémunération de l’épargne. Un exercice pour le moins difficile.

 1 RESTER LOCATAIRE

Premier argument en faveur de la location : la liberté. En étant locataire, vous déménagez quand vous voulez. Il suffit de donner congé au propriétaire par lettre recommandée. Certes, un délai de préavis doit être respecté. En location libre (loi de 6 juillet 1989), celui-ci s’établit à trois mois, voire moins dans certains cas (mutation professionnelle, problème de santé justifiant le déménagement, perte d’emploi, etc.).

Le choix de la localisation et de la superficie

Autre argument, en location, vous aurez le choix de la localisation et de la superficie. « Dans la grande majorité des cas, la location permet de louer plus grand », affirme Christophe du Pontavice, le patron d’Efficity.

Avec un pouvoir d’achat de 1.000 euros, il est, par exemple, possible de louer un deux-pièces de 35 à 40 mètres carrés dans un quartier populaire de la capitale ou en proche périphérie. A l’achat, tout au plus pourriez-vous acquérir 30 mètres carrés. A Lyon, à Marseille ou dans la plupart des grandes villes, le problème est le même, si ce n’est qu’il est un peu moins accentué.

Des loyers plus sages que les prix de l’immobilier

Autre avantage : les loyers grimpent moins vite que les prix de l’immobilier. Sur dix ans, la hausse n’atteint que 29 % selon l’Insee. Et d’après Clameur, les loyers de marché (logements dont les baux sont en cours) ont progressé de 0,9 % en 2011 et ceux de relocation de 1,9 %. De fait, sur dix ans, les revenus des locataires ont augmenté plus vite que les loyers. Mais en période de quasi-récession, comment vont-ils évoluer ? Et une fois à la retraite, sur quelle pension pourrez-vous tabler ? A l’heure des réformes, une chose est sûre : les pensions vont diminuer. Louer n’a donc d’intérêt que si vous vous constituez, par ailleurs, une épargne régulière.

Pour que la comparaison avec l’achat soit pertinente, l’idéal est d’économiser au moins la différence entre loyer et mensualité de remboursement pour un même logement.

Bémol, les placements sécurisés rapportent peu aujourd’hui : 2,25 % pour un Livret A, de 3 à 4 % pour un contrat d’assurance-vie. Les produits plus risqués continuent de rapporter plus sur une longue période, mais ils ne garantissent pas votre capital. Ce qui peut être très pénalisant si vous êtes contraint de revendre.

 2 DEVENIR PROPRIETAIRE

Du point de vue de la valorisation, l’immobilier a fait preuve d’une vitalité étonnante ces dernières années, grimpant de 10 à 15 % par an. Des performances qui ont de quoi vous encourager à acheter. Mais n’importe quel conseiller en patrimoine vous le dira : il faut toujours acheter en pensant à une éventuelle revente, contrainte ou souhaitée.

La plus-value dépend du prix d’achat

Du point de vue de l’achat, la période n’est pas idéale. Plus les valeurs sont élevées, plus vous réduisez vos chances de réaliser une plus-value à terme. A contrario, plus elles sont basses, meilleures seront vos chances de gains. Selon l’Insee, depuis douze ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé (+ 141 % dans l’ancien de 1998 à 2010). Pénurie de foncier, déficit de construction… sont les paramètres mis en avant pour expliquer la hausse. Des arguments que certains économistes réfutent. En tout état de cause, si vous penchez pour l’acquisition, gardez à l’esprit que l’immobilier suit des cycles et que tout risque de dévalorisation de la « pierre » n’est pas à exclure. Surtout dans le contexte économique actuel.

Une épargne forcée

Pour autant, quelques arguments plaident en faveur de l’achat. Vous vous constituez, tout d’abord, une épargne forcée, ce que vous ne feriez peut-être pas en étant locataire.

Des taux d’emprunt encore bas

Par ailleurs, les taux d’intérêt sont encore à des niveaux bas, autour de 4,20 % sur vingt ans. N’attendez pas trop cependant car les experts prévoient une remontée en 2012. « Un taux qui monte de 1 point fait perdre 8 % de pouvoir d’achat », poursuit Christophe du Pontavice.

Pensez aussi aux frais que vous devrez débourser : frais de notaire, charges de copropriété, impôts fonciers… des dépenses non négligeables.

Quoi qu’il en soit, à terme, vous aurez un toit bien à vous. Une fois à la retraite et le crédit remboursé, vos dépenses diminueront forcément, ce qui ne sera pas le cas si vous restez locataire et que vous n’avez pas pris la peine d’épargner.

COLETTE SABARLY

Lire la suite sur :  Acheter ou louer ?, Actualités.

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loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 – Actualités – idpstrategie.fr

 » Contrat d’assurance-vie, distribution de dividendes, ou autres opérations relevant des prélèvements sociaux sur revenus de placement, plus-values immobilières, le droit de partage, Abattement forfaitaire, les personnes en indivision …

La seconde loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 vient d’être publiée au journal Officiel du 20 septembre 2011. Les mesures pour lesquelles aucune entrée en vigueur spécifique n’est prévue s’appliquent donc à compter du 21 septembre 2011.

Les principales mesures concernant le patrimoine privé :

Plus-values immobilières des particuliers (article 1er)

L’exonération des plus-values sur la cession de la résidence principale  demeure. En revanche L’abattement pour durée de détention (article 150 VB du CGI) sur l’ensemble des autres biens immobiliers est désormais plus faible et progressif dans le temps :

Il est désormais de :

•2 % par an au-delà de la 5ème année, jusqu’à la 17ème année de détention ;

•4 % par an au-delà de la 17ème année, jusqu’à la 24ème année de détention ;

•8 % par an au-delà  de la 24èmeannée, jusqu’à la 30ème année de détention.

L’exonération sera alors de : 

•20 % la 15ème année ;

•24 % la 17ème année ;

•52 % la 24ème année ;

•totale au terme de 30 ans de détention.

La modification de l’abattement pour délai de détention s’applique en principe aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012,

Néanmoins, cette disposition s’applique aux apports d’immeubles ou de droits sociaux réalisés dès le 25 août 2011 lorsque le bénéficiaire est une société dont la personne à l’origine de l’apport, le conjoint, un ascendant, un descendant ou un ayant droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux est un associé.

Abattement forfaitaire

– L’abattement fixe de 1 000 € par cession, codifié à l’article 150 VE du CGI, est supprimé. Cete disposition s’appliquera à compter du  21 septembre 2011.

Augmentation des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine et de placement (article 10 de la loi)

– Le taux du prélèvement social est augmenté de 2,2 % à 3,4 %. Le taux de prélèvement global est ainsi porté de 12,3 à 13,5 %.

– Cette augmentation concerne :

•les revenus de placement (dividendes, PFL, plus-values immobilières…) à compter du 1er octobre 2011 ;

•les revenus du patrimoine (revenus fonciers, BIC non soumis aux cotisations sociales, plus-values mobilières …) perçus à compter du 1er janvier 2011.

LES CONSEILS du Cabinet :  IDP STRATEGIE  leur savoir faire

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